土地被他人转租给第三方且转租人不退租金，您可先尝试协商，协商不成可通过法律途径维权。1.若您是原出租人，且转租未经您同意：您有权解除与转租人的原租赁合同，要求转租人退还租金并赔偿损失，同时可要求第三方腾退土地。2.若您是原承租人，转租人是您的下家（即次承租人）：您需先确认原租赁合同是否允许转租，若允许，可依据与次承租人的转租合同要求其退还租金；若原合同不允许转租，您可能因违约需向原出租人承担责任，同时可向次承租人主张不当得利返还租金。3.若您是第三方（次承租人），转租人是您的出租人：您可依据与转租人的转租合同，要求其退还未实际使用土地期间的租金，若转租人无转租权导致您无法使用土地，还可要求其赔偿损失。
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针对土地被他人转租且不退租金的情况，《中华人民共和国合同法》（1999年版）第二百二十四条为您的维权提供了直接法律依据。该法条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”若您是原出租人，转租人未经同意转租，您可依据此条解除合同，要求转租人退还租金；若您是次承租人，因转租人无转租权导致您无法使用土地，您可依据合同相对性要求转租人承担违约责任，退还租金。此条款明确了转租的合法性前提及违约后果，为您主张租金返还提供了法律支撑。
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土地被他人转租且转租人不退租金的处理，可能受以下特殊情况影响：1.原租赁合同允许转租但有特殊约定：若原租赁合同明确约定转租需经出租人书面同意且转租期限不得超过原合同期限，而转租人违反约定转租，您作为出租人可直接解除合同；若原合同仅口头允许转租，可能因证据不足难以认定转租合法性，增加维权难度。2.出租人明知转租但未提出异议：根据法律规定，出租人知道或应当知道转租行为之日起六个月内未提出异议的，视为同意转租，此时您作为出租人无法以未经同意为由解除合同，只能依据合同要求转租人退还租金。3.转租人因不可抗力无法退还租金：若转租人因自然灾害等不可抗力导致财产损失，无力退还租金，您可能需要与转租人协商分期退还或减免部分租金，无法立即全额追回租金。
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土地被他人转租且转租人不退租金，可能存在以下法律风险：1.租金无法追回的风险：若转租人无财产可供执行，即使您胜诉，也可能无法实际拿到退还的租金。例如，转租人将租金挥霍一空且名下无房产、存款等财产，法院强制执行也难以实现您的权益。2.土地使用权益受损的风险：若第三方拒绝腾退土地，您可能无法正常使用土地，导致土地闲置或错过种植、建设时机，造成经济损失。例如，您是原出租人，土地被转租给第三方用于堆放垃圾，不仅影响土地质量，还可能导致您无法按时开展农业生产。

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